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不动产证是什么意思_不动产是什么意思

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  不动产是什么意思

  一、定义

  不动产(immovable propertVy)是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。2013年11月20日,国务院常务会议决定,整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度,2013年11月19日,SOHO中国董事长潘石屹发布微博称,“这是好政策,如果今年实施,房价马上会跌。”

  二、概述

  不动产是指不能移动或者如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产,包括土地及其定着物,包括物质实体及其相关权益。如建筑物及土地上生长的植物。依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

  房地产估价规范:房地产(real estate,real property),土地、建筑物及其他地上定着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。不动产是什么意思

  房地产估价师资格考试用书:房地产是指土地、建筑物及其他土地定着物,是实物、权益和区位三者的结合体 。不动产是指不能移动或者如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产,包括土地及其定着物,包括物质实体及其相关权益。如建筑物及土地上生长的植物。 依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

  三、特性

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  自然特性

  不动产作为自然物的特性。

  1、不可移动性:又称位置固定性,即地理位置固定。

  2、个别性:也称独特性、异质性、非同质性、独一无二,包括位置差异、利用程度差异、权利差异 。

  3、耐久性:又称寿命长久,土地不因使用或放置而损耗、毁灭,且增值;建筑物使用年限长。我国土地有使用年限。

  4、数量有限性:又称供给有限,土地总量固定有限 ,经济供给有弹性。

  社会经济特性

  体现人们之间的社会关系和经济关系的特性。不动产是什么意思

  1、价值量大:与一般物品相比,不动产不仅单价高,而且总价大。

  2、用途多样性:也称用途的竞争、转化及并存的可能性,主要指空地所具有的特性。从经济角度土地利用的优先顺序:商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。

  3、涉及广泛性:又称相互影响,不动产涉及社会多方面,容易对外界产生影响。在经济学中称为外部性,分为正的外部性、负的外部性。

  4、权益受限性:由涉及广泛性引起。政府主要通过设置管制权、征收权、征税权和充公权四种特权进行管理。

  5、难以变现性:也称为变现力弱、流动性差,主要由价值高、不可移动、易受限制性等造成。影响变现的因素主要有不动产的通用性、独立使用性、价值量、可分割性、开发程度、区位市场状况等。

  6、保值增值性:增值指不动产由于面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等,其价值随着时间推移而增加。保值是指不动产能抵御通货膨胀。[1]

  四、性质

  财产划分的一种形态。因不动产对人们生活影响重大,且具有耐久性 、稀缺性 、不可隐匿性和不可移动性等特点,故许多国家法律对其均有特殊规定。在民事实体法上,不动产权利的变化,如以不动产为买卖或设立抵押权的标的物时,必须经一定登记的公示手续,否则不发生效力;在民事程序法上,因不动产所引起的纠纷,一般应由不动产所在地法院管辖,如《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国民事诉讼法》,就有类似的法律规定。

  五、界定

  各国对动产与不动产的界定不动产是什么意思

  各国对动产与不动产的界定也是不同的。现在,国际上并不是单纯地把是否能移动及如移动是否造成价值的贬损作为界定动产与不动产的唯一标准,而是综合考虑物的价值大小、物权变动的法定要件等因素。例如,飞机、船只等,国际上通行将其界定为不动产。因为其价值较大、办理物权变动时要到行政机关进行登记等。  民法学上的物,是指存在于人身之外,能够满足人们的社会需要而又能为人所实际控制或支配的物质客体。按照不同的标准,物可分为动产与不动产、流通物与限制流通物、特定物与种类物、主物与从物、可分物与不可分物、原物与孳生物、有主物与无主物等。

  动产与不动产的划分

  其中,动产与不动产的划分,是以物是否能够移动并且是否因移动而损坏其价值作为划分标准的。动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。不动产是指不能移动或者若移动则损害其价值或用途的物。  电脑、电视、书桌这样子的东西平时是不动的,但这并不是不动产。因为这些东西都是可以移动并且不会因移动而造成价值上的贬损。这些东西在现实中不移动,是因为你不想移动,而不是不能移动。所以,你的电脑电视书桌等都是动产。  动产和不动产有时是可以互变的。例如,果园中果树上的果实,挂在果树上时是不动产,但是如果采摘了下来,那就变成了动产。钢材水泥等是动产,但是用其做成了房屋,就变成了不动产。

  六、取得不动产是什么意思

  不动产善意取得研究

  摘要:本目录从权利外观理论出发,对不动产善意取得的否定说与肯定说进行评介,认为在现代社会,不动产适用善意取得较动产有更多的依据。并通过考察先进国家的立法,认为法国、日本等未承认不动产的善意取得,实与其不动产登记的形式审查主义有关。中国乃实行实质审查主义,因此不动产善意取得在中国有其制度基础。善意取得制度,是近代以来民法法系的一项重要制度,对于保护善意取得财产的第三人的合法权益,维护交易活动的动态安全,具有重要的意义。保护由所谓无权利  者善意取得动产的制度乃是伴随着财货流通的扩大,因应流通安全的经济要求,而生成和发展起来的。由经济生活塑造而成的善意取得制度,源起于古代日耳曼法中的手护手原则,历经了由古代,中世纪而近代乃至现代的漫长岁月,其制度创造、判例、学说屡经变迁,在诸多市场经济国家确立起来,发挥着保障流通安全的功能。然而,善意取得制度是否亦适用于不动产领域,各国立法规定不一,并且在理论研究方面,学者亦存不同见解。

  不动产善意取得的理论争鸣及评析

  ⒈否定说。目前中国学者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域,认为所谓善意取得,即指“无权处分他人动产的让与人,于不法将其占有的他人交付于买受人后,若买受人于取得该动产时系出于善意,即取得该动产所有权,原动产所有人不得要求买受人返还。”  至于不动产,“因以登记为其公示方法,交易中不致误认占有人为所有人”,“因为不动产登记制度的建立,第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。”  故在建立不动产登记制度后,“善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适用。”

  即使存在“不动产准用动产善意取得的必要,也仅在违章建筑等极少数未进行保存登记的不动产之上。”

  对于“已登记的不动产发生登记错误,应通过公信原则或登记更正程序来解决,不适用善意取得。”

  ⒉肯定说。持肯定观点的学者认为,应承认不动产善意取得。他们认为中国《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条关于共同共有财产善意取得的规定,就包括了共同共有不动产的善意取得。认为“如果买受人在买受该不动产时为善意无过失,则采牺牲其他共有人的利益,而维护交易秩序和交易规则的立场,确认买卖关系有效。并且,在现代社会中,“无论现代不动产登记制度多么独立、完善,仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生”,不动产因而存在不动产无权处分的可能。所以,仅以“交易方不会误信不动产占有人为有权处分人而与之交易”为理由,一概排斥不动产善意取得制度之适用是缺乏根据的,对于相信登记公示力而自无权处分人处取得不动产的善意第三人而言,也有失公允。 否定说虽然都反对不动产的善意取得,但其各自反对的理由并不相同。否定说中有两种代表观点,第一种观点以梁慧星先生为代表,他们认为,“基于物权登记的公信力,即使登记错误或有遗漏,因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人,其所得利益仍受法律保护。”依此观点,善意第三人因信赖不动产的登记而与登记名义人为不动产交易,即使登记名义人非为真实权利人,亦取得不动产所有权。但是他们却否认不动产善意取得,这显然是不符合逻辑的。在善意取得制度的理论基础问题上,梁慧星先生曾言:“郑玉波先生将善意取得制度存在的理论根据解为法律的特别规定,不啻为正确之解释”,但同时又认为“谓善意取得制度是一项基于占有的公信效力而产生的制度,并无不妥。”

  占有的公信效力,即依物权变动的公示效力,凡占有动产的人即应推定为该动产的所有人。由此看来,梁慧星先生赞同法律赋权说,亦赞同权利外观说。从权利外观理论出发,往往容易得出不动产亦可适用善意取得的结论,而法律赋权说却极可能得出相反的结论。如此似可解释否定说的第一种观点在理论上实际已承认不动产善意取得的同时又否认不动产的善意取得的自相矛盾。但是在不动产善意取得的问题上,他们却又坚决坚持法律赋权说的观点,对此持否定的观点。然而,倘若简单的说善意取得制度仅适用于动产,而不适用于不动产,是出于法律的特别规定,这显然有违法律制度内部的逻辑,无益于中国物权法的应然研究。

  否定说的第二种观点以孙宪忠先生为代表,他们认为不动产登记制度的存在,又因为不动产登记簿具有对一切人公开的性质,因而任何人无法在不动产领域内提出自己不知或不应知交易瑕疵的善意抗辩。这种观点将物权的公示公信原则与不动产善意取得完全对立起来。他们认为,依公示公信原则,即使公示与权利关系不一致,标的物出让人无处分权时,善意信赖公示的受让人仍能取得物权。事实上公示的推定力已经具有了确定当事人主观心理状态的意义,登记名义人或占有人推定为真正权利人,那么信赖该登记或占有的第三人便被推定为善意无过失。

  公示公信原则的标准为客观标准,而善意取得的标准为主观标准,因而在不动产领域,由于不动产以登记作为公示方法,第三人以其不知或不应知权利的真实状态予以抗辩已为不可能。因此公示公信原则可以适用于不动产,而善意取得制度则不适用于不动产。  然而,在现实生活中,发生不动产登记权利内容与真实权利状态不一致的情况非常复杂,概括起来,导致这种不一致的情况发生的原因主要有:

  (1)因登记机关的过错而造成错误登记或错误涂销;

  (2)登记以外的法律变动,如表见继承人取得遗产或继承人取得应继份额以外的不动产并为继承登记;

  (3)买卖合同无效或被撤销,但登记尚未涂销;

  (4)依法律规定取得不动产物权,如征收土地,但尚未办理登记;

  (5)不动产共同共有关系中,不动产物权仅登记在一个或部分共有人名义下的。在上述情形,第三人往往难以知道真实的权利状态。第三人如不知或不应知真实权利状态,信赖不动产的登记而与登记名义人为不动产交易,应为善意。此时如否定不动产的善意取得,显然不利于善意第三人的利益的保护。由此看来,此种观点的缺陷乃在于其对现实生活中已经存在并将继续发生的错误登记等情况视而不见。持肯定说的学者虽然都肯认不动产的善意取得,但其对不动产善意取得的依据存在分歧。有学者认为,“由于不动产的物权变动的公示方式是登记,因而,在不动产交易中,双方当事人必须依照规定,变更所有权登记,因而不存在物所有权人或者无处分权人人处分不动产所有权的可能性,也就不存在适用善意取得制度的必要前提。”

  由此可见,其肯认共同共有不动产的善意取得,乃属善意取得适用的例外。有学者则认为,不动产善意取得的前提,即不动产权利登记记载与真实权利状态不符,是“因为现今世界各国的登记审查都仅须为形式审查”。  笔者虽亦持肯定的观点,但对上述观点大不以为然。本文认为在对不动产登记实行实质审查的中国,不动产善意取得不仅适用于共同共有的不动产,而应适用于所有已登记的不动产。

  七、理论

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  不动产善意取得的理论基础 善意取得制度渊源于古日耳曼法的“以手护手”原则。依据该原则,占有是物权的外形,占有动产者,即推定其为动产占有人,而对动产有权利者,也须通过占有标的物而加以表现。因此,有权利者未占有其物时,其权利之效力便因此而减弱。任意将自己的动产交付与他人者,仅能向相对人请求返还,若该相对人将动产让与第三人时,则仅可向相对人请求损害赔偿,而不得向第三人请求返还其动产。“以手护手”原则注重权利的外观,并以权利的外观视为权利的表征。这虽然是与古日耳曼法时观念的所有权并未生成发展起来具有密切的关系,但它却适应了商品经济的发展和保护交易安全的客观需要,因而显示了其极强的生命力。后世的德国民法、瑞士民法等基本上采用于“以手护手”原则的权利的外观标准,把不动产登记和动产的占有作为物权的法定公示形式,以盖然性的推定方式来判断物权的正确性,而不是从客观真实的角度来界定的正确性。

  “以手护手”原则虽然并未蕴含交易安全的理念,但权利外观理论在吸收其占有为权利之“外衣”的观念的基础上,并吸纳罗马法的“善意”要件,逐渐生成发展起来,并成为占主流地位的学说。

  不动产不动产是什么意思

  日耳曼法的物追及制度及其限制基础深深地根植于日耳曼固有的公示思想里,这个思想的现代表现就是善意取得制度。按照物权的公示原则,物权正确性的实质通过法律认可的形式反映出来,即不动产登记簿上记载的不动产物权和动产占有的事实表征的物权是正确的物权,这就是物权公示所具有的权利正确性推定效力。根据该推定效力,善意第三人信赖不动产的登记或动产占有的表征,而与不动产登记名义人或动产占有人为交易时,纵使其表征与实质的权利不符,对于信赖此表征的善意第三人亦不生任何影响,该善意第三人取得的物权受法律保护。权利外观理论是为了因应近代资本主义经济的发展对交易安全之保护要求而诞生的,它将当事人内部诸要素切断,是当事人之间的内部情势不致外溢,而影响、害及第三人,把权利及法律关系的外相形态作为相对人利益的保护标准。善意取得制度的前提是观念的所有权的产生。由于占有与本权分离现象的存在,始有善意取得制度存在的现实根据和意义。若占有人与所有人合而为一,则根本无善意取得制度适用的余地。观念所有权的发展,使得占有与本权分离的现象增多,从而为保护善意第三人之正当利益以保护交易安全,而发展出善意取得制度。近代各国物权公示方法的统一为善意取得制度的适用提供了基础。德国民法理由书曾言“在动产交易里,对善意取得者确保取得的安全甚为重要。在不动产,对登记簿公正之信赖予以法的保护。在动产,代替登记簿者乃让与人的所持与占有,它们构成了应受保护的善意的基础。”由此可见,占有与登记都具有表征本权的功能。占有之所以具有表征本权的功能,乃在于占有“外观之状态与实际之情形,一般而言系八九不离十。”因此,“基于此项概然性,占有即具有事实支配标的物之外观,自应具有本权。”然而,随着现代社会和市场经济的发展,观念的所有权得到了进一步的发展,从而致使占有与本权分离的现象经常发生,使得近代以来占有通常表征本权的命题受到挑战。占有与本权的时常分离,使得占有作为动产的公示方法就不再充分,不能当然地推定对动产实行实际支配的占有人即为该动产的所有人,尤其在所有权保留和让与担保的场合,以占有人的占有这样的权利外观认定其为动产的所有人,更显得可疑。  不动产  这就使得善意取得制度赖以存在的基础发生了动摇。观念的所有权通过一定外形加以明示的公示原则,在动产物权于事实上被放弃,从而外形再也无法肩任表明物权存在的机能。这样由公示原则导出的公信原则便失却了其前提。  在不动产领域,则不存在上述情形。由于不动产登记制度的建立和完备,不动产的登记由官方统一进行,使不动产登记簿上记载的权利与真实权利状态保持一致有着较高的保障,因而社会公众可以信赖登记簿上所记载的权利即为真实的权利。既然动产占有因其概然性可生公信力,以登记为公示方法的不动产发生登记与实际权利不符的情形远较动产为少,因而具有更高的概然性,从而更具有公信力。因此,善意第三人因信赖不动产登记簿的记载而与登记名义人为交易时,即使存在登记与本权分离的情形,善意第三人亦可获其利益,除非有他人向登记机关提出异议并已记载于登记簿上的情形。

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